引言这引言

房地产项目开发具有特殊性，买地和卖房存在着显著的时间差，且并非“一手交钱一手交房”，因而也形成了价差。就像葡萄酒的价格，不是看销售当年的雨水、产量和土壤条件，而是看酿制的年份，这个年份，可类比为地产企业拿地的年份。很显然，地产企业在前几年低价拿的地，带来了其在年-年的高溢价与高净利润率。那么，然后呢？

年-年上半年地产企业整体净利润大幅上涨。虽然年调控、限价不断，但根据中原地产的统计数据，8成房企年上半年利润明显上涨，其中A股家企业中净利润同比翻倍的企业有39家，占比高达31%。

年房企整体净利润大幅上涨，主要受到年-年房地产项目集中在今年上半年销售结转的影响。而随着热点一二线城市地价飞快上涨，销售端却普遍限价，利润空间极大缩小，当“面包”不涨价，“面粉”涨价，年大部分房企想要保持年的净利率水平，难度很大。这一情形下，如何时刻跟进企业经营动态，力保收益、及时止损呢？

上述现象和问题可以引发两个方面的思考：

一来，当年的利润指标完成较好，但不代表当年的经营业绩好，有可能是往年实现的利润在今年结转，这里就涉及到经营指标测算的口径问题。

二来，在项目全生命周期中，计划节点、推盘节奏、售价、去化率等因素都处于时刻变动当中，要综合项目已实现数据和待发生数据，实时监测项目预计可实现的利润、现金流等经营指标，并分析差距、进行复盘，调整后续操盘策略，以实现项目的经营目标。

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管理口径优于会计口径，更能反映企业经营动态

从经营指标的测算上可分为管理口径和会计口径两种，会计口径按照会计准则计算，管理口径可以按照经营管理的需要调整经营指标的计算方法。两类规则对指标计算的影响主要体现在利润指标上。不同的计算规则实质上体现为不同的经营导向。

第一，会计口径鼓励加快交付可能会忽视当年经营结果；管理口径鼓励当期贡献，依当年实际收支得出年度利润。

假设某公司以年度利润作为考核和管理指标，会计口径的年度利润指标计算以交付为节点确认收入及对应的成本、费用和税金，在管理导向上鼓励加快交付而不看重当年的经营结果；管理口径的年度利润计算以当年实际发生的收入及对应的成本、费用和税金进行计算，鼓励当期贡献。

第二，以会计口径计算年度利润作为考核和管理指标具有一定的滞后性。

例如当年的利润指标完成较好，不代表当年的开发和销售完成得更好，有可能是往年的利润结果在当年的结转。

第三，同样是管理口径，不同的收入和成本确认方法也会产生不同的经营导向。

如下表A、B、C三种不同的计算口径。

计算口径A：对回款的指标







































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