北三县楼市中，香河始终是表现最为“冷静”的区域。房价不振的背后，与北京较为尴尬的距离导致对北京外溢人口的吸引力不足，内生需求又难以支撑区域楼市，始终处于北三县价格低位的香河，正处在尴尬的境地。

楼市表现“冷静”

入夏之际，北京楼市迎来小阳春。从网签数据来看，5月，整个环京住宅市场量价齐升，但香河楼市却出现量涨价跌的现象。北京中原统计数据显示，5月环京住宅市场成交套，环比上涨23%，同比上涨3%；成交均价为1.55万元/㎡，环比上涨1%。其中，香河区域成交套数虽环比上涨，但成交均价却环比下降4%，在整个环京楼市中降幅最大。合硕机构首席分析师郭毅认为，出现量涨价跌不排除此前区域内存在开发商以价换量的行为。“在某一个区域中，政策影响、价格超出购房者心理预期都会对成交造成阻碍，而区域内部分开发商选择以低价打开市场后，购房需求就会聚焦到某几个项目上，就会反映出市场成交量的上升和均价水平的下滑。”中原地产首席分析师张大伟表示，网签数据具有滞后性，从市场整体表现来看，5、6月环京楼市与北京相似，在成交量上出现回升，但价格相对较为稳定。即使整体价格表现趋于稳定，环京区域中，香河的房价也一直相对较低。房天下统计数据显示，从北三县整体的房价表现来看，年香河的房价在多数时候都低于三河市、大厂县。图片来源：房天下数据监控中心同策研究院总监张宏伟表示，环京区域承载了一部分北京外溢的人口，而环京楼市的价格变化其实更多的是由北京外溢人口的购买力所支撑的，香河距离北京的通勤距离较远，决定了其当下在整个区域内价格处于较低的位置。另外，交通、产业等配套因素也综合决定了区域内的价格走向。确实，从地理位置上来看，在北三县中，三河市距北京较近，约55公里，大厂紧邻通州，而香河的位置相对较为偏远，距北京市中心距离约60公里。

产业基础薄弱

距离导致区域容纳北京外溢需求功能减弱的同时，香河自身的产业短板，也使区域内生需求较差。虽然拥有发展服务机器人和工业机器人产业的机器人产业园，但香河的产业基础在北三县中相对薄弱。郭毅介绍，北三县中，燕郊有国家级开发区、大厂有影视小镇，大面积产业园区中也规划了大量的科技创新基地、高端制造项目，相比之下，香河相对没有大规模的产业，无法形成大规模在当地生活的产业人群，区域楼市相对依赖北京外溢人口，限购政策对其产生了更为严重的影响。郭毅进一步表示，在这种情况下，香河楼市即使出现阶段性的上涨，也会因为调控执行的尺度趋于严格，造成需求断档，进而引起房价下降，所以香河房价的波动相对更频繁，主要是由于产业匮乏造成区域内具有消费能力的常住人口不足。如其所说，从上文中的房价走势图可以看到，年，三河、大厂在5月出现当年价格高峰，随后大厂逐渐走弱，年末与年初价格基本持平，而三河在11月虽出现低谷，但年末也基本回升至年初水平。但香河房价自四月起波动性出现下跌，年中房价较年初下降了近元/平方米。虽然当下产业配套仍存短板，但在京津冀一体化的东风之下，香河未来的产业发展可期。年2月26日，“北京市与廊坊北三县项目推介洽谈会”上，共有52个项目签约。其中就包含腾云世纪(北京)数据科技有限公司在香河的数字经济产业项目、西维尔蓄能技术(北京)有限公司在香河建设机器人生产线流体控制系统研发生产项目等。同时，此次洽谈会上，北京力诺天展科技有限公司宣布拟投资1亿元，整体搬迁至香河机器人产业园，产品将应用于侦察排爆机器人、抓壁机器人及自动化领域。同时，6月，香河经济开发区管委会与联想云领（北京）信息技术有限公司签署战略合作协议。将共投资亿元，联手打造绿色云计算中心，项目分五期建设，建设内容包括大数据中心机房、大数据孵化中心、云计算研发中心等。未来，借助该项目，香河经开区环保产业园将建设成以互联网数据中心（IDC）为基础的绿色环保产业基地。

面对客群单一

目前，市场上供应产品较为单一，价格较为集中也是区域内成交均价缺乏拉动力的原因之一。当前，香河在售新房主要有富力新城、五矿万科·哈洛小镇、香河大爱城·雅园、世茂香颂、大运河孔雀城等，2居、3居为区域内的主力户型，在售新房的均价非常相近，普遍集中于-12元/平方米之间。而从北三县整体来看，无论是燕郊还是大厂，区域内新房楼盘都存在层次之分，燕郊有均价不到元/平方米的顺泽·水榭花城，也有均价达元/平方米的港中旅·海泉湾；大厂内既存在均价约元/平方米的大厂云樾东方，也存在均价在30元/平方米的孔雀城九十八玺。在郭毅看来，开发商对标不同客群会在产品力上做相应的提升，各方面配置也会有所加码，那相比纯刚需市场产品，产品定位的不同决定了定价的不同。当前区域内楼盘均价过于相近，是由于区域内的客群过于单一。而虽然主要吸引北京外溢的刚需客群，是北三县楼市的共性，但由于三地情况不同，楼市表现也有所分化，在郭毅看来，香河有新老城区之分，当下老城区主要聚集的是一些本地开发商，品牌房企少有涉足，而品牌房企虽在新城区有所布局，但由于开发较晚，当前主要以吸引刚需人群为主。而燕郊、大厂在多年发展中市场趋于成熟，已发展出一批具有改善需求的购房者，因此市场上的产品结构较为丰富。楼市表现“冷静”的背后，是香河自身产业配套的不足以及产品供应的单一。在城市群发展过程中，环中心城市的周边区域虽然能在中心城市的迅速发展下，享受到种种利好，但习惯“躺赢”，却不练好内功，却会让自己陷入被动。只有自身的发展动力足够，创造出足够的内生购房需求，区域楼市才能迎来长久、平稳的发展。

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