年疫情以来买房的郑州人，大概90%都难言幸运：

有些是房子如期交付，但房子瑕疵不少，片区价值提升不多，买房三年，房价一分没涨；

有些是房子交了，房价已大跌，亏钱心态难以平复；

还有延期交付、房子烂尾的业主，苦苦守着看不清模样的未来。

尤其今年弱市、经济不振，加上我们现在正经历的最长一次疫情防控，以上不幸，还会继续且加量上演，深深打击人们的买房冲动。

当市场信心被前所未有地爆锤，稳信心，成为所有房企的第一要务。

今年6月，荥阳东楼盘美的智慧城，率先打出“延期交付赔你首付”的营销宣传，以期稳定购房者信心。

政策具体为：项目逾期交付在90天以内，按《买卖合同》约定的赔付条款执行；逾期交付超过90天，客户可选择继续履约或退房，如退房，按总购房款的20%向客户支付违约金，该政策适用于美的智慧城一期1栋、5栋、8栋、9栋、10栋、11栋。

一时震惊论与扯淡论齐飞，有感慨行业内卷的，有质疑空头承诺的。但有一点似乎被忽略了：这房子买值了吗？

美的智慧城去年8月底开盘，现在过了15个月，究竟值不值，我们来算算这一年多的账。

01

买房1年多，首批业主最高已赔22万

美的智慧城在售地块位于中原西路以北，合计约73亩，共规划11栋15-27层高层，户型面积段在78-平之间。

主打智慧社区理念，为美的置业继高新区美的翰悦府后在郑州的第二个项目。

年8底，美的智慧城一期开盘，官方给出的去化数据为首开套，去化套（水分不小），毛坯均价元/平左右，按平中等面积户型来算，首付27.6万，月供约元。

这为沉寂的荥阳东片区，引起一阵波澜。但没谁能在市场下行中独善其身，项目的地段劣势让其后续销售乏力。

截止今年9月底（最近两月疫情原因去化更难），在售房源价格已跌至-元/平，个别特价房则下探至元/平。

一年多时间，房价降幅最大已到元/平。按平中等面积户型来算，相当于总价赔了17.25万。

这种降法，老业主恼火，新客户生畏，开发商无助。

不久前加推的4号楼，面积段升至-平区间，有些脱离纯刚需，咨询售楼部，户型、楼层都有得选，看来销售压力很大。

“延期就赔首付”不好使，降价可能加速惊退客户，怎么办？美的智慧城给出了元抵10万装修的活动。

加上首付分期和普惠的银行利率下降，现在买一套平户型，首付只需5万，月供仅0元出头。

这敢跟最早一批买房的业主们细算么？

就说1万抵10万装修的虚头挤干，按打对折算，也是4万的保底让利；当初首付27.6万，月供元，现在月供直降元，一年可少掏1.32万。

几项相加，首批业主已赔22万。对一个总价不高的房子来说，这种降速和降幅，过于痛心。

不用等开发商“延期赔你首付”，业主们现在就赔光了首付。

02

问题是，这价格会不会再降？

面对市场困境或自身资金链问题，有的楼盘在断崖降价断臂求生，有的楼盘在保持定力以期回暖。

美的智慧城的降价，其实并不突兀，由于拿地成本不高，目前的价格其实也算得过来账。

公开信息显示，年11月，美的置业以总价4.3亿元拿下荥阳东片区中原西路与绕城高速西侧4块城改用地，合计约亩，折合楼面价约元/平。

需要说明的一点是，美的置业虽为招拍挂拿地，但是以与原土地方合作的方式开发。

按两年前周边楼盘普遍元/平的均价，美的智慧城首次开盘定价元/平，是符合当时市场行情且有利润可赚的。

不妨算算这个成本账：

楼面价元/平，建筑安装成本按刚需盘主流约-元/平，税费约元/平，以及与原土地方的合作费用、营销费用、各杂项支出，综合成本价约元/平。

通常一个楼盘的正常净利润在10%左右，据美的置业近期的半年报披露，旗下项目净利润已从过去的约12%降至约8%，还按中间值10%算，就是约元/平。

即使美的智慧城现在均价已降到-元/平，也能赚钱；如果降到元/平，就要赔钱。

当然，一个项目怎么定价，成本只是其一，还有很多额外因素。

1、有实力且有意愿在一地深耕的全国房企，不一定追求某一个项目的盈利，这个降降价走走量，那个好好弄赔点钱，用赚钱项目平衡赔钱项目的利润，未尝不可。

但美的之前在郑州只有美的翰悦府一个项目，且拿地成本不低，根本没赚钱。

2、为了去化频繁降价，周边友商压力大，边骂娘边跟上，一旦形成区域价格战，不利于区域房价稳定不说，势必会出现大面积交付品质缩水，导致政府后续卖地也卖不上价，形成业主、房企、友商、政府四输局面。

片区内的新城郡望府就在这么搞，原来卖七八千，现在五千多还送车位；常西湖的碧桂园搞均价多，特价多，虽然是个别楼栋，却也引发人们对其抢跑的担忧。

所以，美的智慧城很心焦：钱，还没赚到；口碑，前一个项目还没交房。

卡在这个时间点，跑量跑不动，想降不敢降。何以解忧？唯有上价值。

03

这价值，能支撑价格几天？

美的智慧城最初的卖点有两个，一个是荥阳东距郑州市区最近的项目，一个是5M智慧社区。

这两个点，现在看都相对鸡肋。

地段：

项目虽在郑西行政轴线中原路上，但西三环到西南绕城高速的这段中原西路，还处在从荒郊到大面成形的过渡阶段。

美的智慧城卡在荥阳新城区外缘，郑州人觉得远，荥阳人也觉得远，两边都不讨好。

赖以凭借的地铁10号线虽从门前经过，但西距李商隐公园站1.4公里，东距庙王站1.5公里，步行都需要15-20分钟，也是两边不靠。

智慧社区：

项目主打智慧社区，但卖的是毛坯房。那些提升居住舒适度的卖点，需业主后期装修适配，让刚需家庭完全按配置装修较难，更多算是个意象。

而公区所需的智能配置无非人脸识别、智能监控、免接触门禁等安防功能，有地产业内人士坦言，这类所谓的智慧配置，“比起买名树造好景可便宜太多了”。

所以这种低成本高噱头的事情，往往会出现在远郊配套贫乏的项目亮点中，大概主城项目卖点太多，智慧还排不上号。

不过，美的智慧城的周边配套，其实也没那么贫乏：

教育可傍大溪地的民办郑西一中小初高；休闲可傍大溪地的奥帕拉拉水公园、香缇湾温泉；购物可傍大溪地快要建成不知道啥时候投用的商业广场和5公里外新城投建的吾悦广场。

都是现成的，自己是什么劲儿都不用费。

也许这些足以支撑其目前的价格，但显然已不足以支撑其销量。

美的智慧城今年顺势推出“延期就赔钱”的营销方案，也在情理之中。

04

上价值都不好使，怎么办？

事实上，延期赔首付政策，是有一些成效的。

据置业顾问介绍，项目6月卖了50多套，7、8月各卖了约30多套，9月已降至20多套。

置业顾问给出的数据多少会有点水分，10月、11月不用说，肯定没法看。但这不重要，项目会不会延期，工地施工情况不撒谎。

十一假期前，项目一期7栋楼已有6栋封顶，最快的楼栋局部外立面已呈现，目前主推的4号楼，主体施工接近20层，工地所有在建楼栋都能看到不少工人施工，项目进度及施工状态比较靠谱。

已经实景呈现的小区南门，及门前运动公园，品质一般，但也没啥问题，整体与价格相符。

至少施工正常，这让人放心不少。而美的置业的资金安全，似乎也无需多虑：

1、美的置业近期在公开渠道表示，美的置业没有美元债。

2、5月，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企，会陆续发行人民币债券及配套的信用保护工具，帮助这些优质民企逐步恢复正常融资功能。

3、11月，六大行纷纷行动，为万科、碧桂园、龙湖、美的置业等多家房企提供总额约1.2万亿银行授信额度。其中交行、中行共为美地置业提供亿综合授信额度，同时美的也从工行、建行、邮储银行获得综合金融支持。

敢承诺延期就赔首付，也许信心便来源于此。

但只有自己有信心，是没有意义的。

05

钱到位了，房子就好卖吗？

这一年，大家都不好过，尤其今年最后这几月。

最近这轮近50天的疫情，各售楼部满共开门没几天，能卖多少套房可想而知。

9月，郑州全市新房卖了套；10月有十一假期一波小热闹，也只卖了套，销量腰斩；11月能不能超套，没人知道。

最近郑州的第三轮集中土拍，3块地流拍，剩余全由城投底价摘地托底，央企、民企都不拿地，看不到任何郑州房价企稳上涨的信心。

更严峻的是，以民营经济为主体、吸纳大量就业岗位的郑州，大部分人最近两个月收入几乎可以忽略不计，而他们，也是郑州刚需购房者的主体。

疫情，把郑州刚需们的购房意愿彻底浇灭。

开发商、城市、购房者，一个比一个艰难，一个比一个需要打气，却已无法互相打气。

放进这样的现状，又有什么道理期盼一个配套一般、地铁不近、房价一直降的远郊刚需盘，能在疫情过后扭转疲态呢？

也许，放在美的智慧城面前的难题，已经不是保证不延期、如何继续去化，而是接下来到底能卖多少钱？敢卖多少钱？

再有一年多，美的智慧城就要交房，只盼望美的智慧城交付时能有一个美好呈现，让业主们收房时，最大程度抚慰亏钱的创伤。