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年4月，徐州潘先生停放在车位上的保时捷汽车被撞了，导致车身多处受损，他到物业公司调取监控录像，却被物业人员告知：摄像头故障……没有监控就找不到肇事者，到底应该谁来负责任？泉山法院判了！停在车库的保时捷被撞了潘先生系城南某小区业主，年购房时，与某物业公司签订了《前期物业服务协议》，上房后，潘先生购买了小区一个地下车位，并于年4月与物业公司签订《停车服务协议》。年4月，潘先生停放在车位上的保时捷汽车被撞，车身多处受损。潘先生找到物业公司，要求调取监控录像，物业公司则称因下雨电路故障，小区部分摄像头出现故障，无法提供录像。潘先生只能先自行到汽车维修服务中心维修汽车，花费维修费元。1潘先生认为：物业公司应当承担安保义务，其未能尽车辆保管义务，在不能找寻到实际侵权人的情况下，应当赔偿修车损失。2物业公司则认为：双方是物业服务合同关系并非保管合同关系，且小区部分摄像头突发故障并非物业公司导致且公司也及时维修，已经尽到物业服务义务，拒绝进行赔偿。双方协商不成，潘先生遂将物业公司起诉至泉山法院，要求其赔偿汽车维修费元。物业存在过错！泉山法院经审理认为，物业公司对小区的物业管理服务应当包含对违反小区安全管理行为具有制止义务，以及防止小区内出现安全问题的协助义务。《前期物业服务协议》明确约定物业公司应保证区域范围内设备的正常运行，而本案中物业公司未能维护小区内监控设备的正常运行，致使潘先生无法调取特定时间段内的视频监控证据，从而无法确定具体的侵权人，丧失通过侵权法律关系寻求权益救济的途径。物业公司未完全履行自身的安全协助义务，存在一定的履约过错，应在自身具有过错情况下承担一定的赔偿责任，泉山法院酌定物业公司承担30%的赔偿责任，赔偿潘先生元。法官说法

物业服务协议不同于保管协议，在未明确约定物业公司应承担区域范围内业主私有财产安保义务的情况下，不能扩大解释，自行认定物业公司应承担相应的财产安全保障义务。物业公司对于不确定的危险不应负担过重的义务。同样的，停车服务协议往往约定物业公司提供环境卫生、交通秩序维护、车辆停放和地下车位的例行日常维护、保养等服务，一般不包含车辆保管服务，物业公司与业主之间并未成立保管合同关系。物业公司的服务义务应当包含安全辅助义务，即来访人员、车辆信息的登记、定期安全巡查巡视、监控设备的日常检查和维护等，便于小区内业主受到非法侵害时相关部门机关的调查取证或受害人自行收集相关证据。物业公司应当提升现代化物业服务意识，以高质量的发展理念为业主提供便捷、方便、高效的物业服务，促进和谐小区建设。来源：徐州都市晨报

物业法律法规课程：

《民法典》对物业服务的影响及风险防控

课程背景：

自年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》，是新中国第一部以法典命名的法律，也是新中国截至目前体量最为庞大的法律，被誉为社会生活的百科全书。《民法典》“物业服务合同”入典，新增或扩大了物业服务企业在物业管理各环节的责任与义务,掀开了物业管理服务法治建设新篇章，对物业服务企业的服务能力与服务水平提出了更高要求。

本课程的宗旨，讲解物业民事法律的重要核心内容，帮助物业企业的管理者理解这些新的规定和规则，在新法的背景下，最大限度地防范和化解风险。

课程收益：

1、了解《民法典》的背景和重要意义；

2、解读《民法典》中有关物业管理的重要内容；

3、规避物业管理企业法律风险，应对法律变化

4、提高运用法治思维和法治方式分析和解决问题的能力

课程大纲：

　第一部分物业管理进入《民法典》时代

一、《民法典》的性质与意义

1、为什么要出台？

2、《民法典》的前世今生

3、《民法典》的制度创新

二、《民法典》时代行业的展望

1、给行业带来发展之“利”

2、给行业思维带来改变之“迫”

第二部分《民法典》物权编

一、《民法典》物权编引起变化的主要内容

1、降低业主作出决议的“门槛”

2、完善公共维修资金使用表决程序

3、明确居民委员会对设立和选举业主委员会给予指导和协助

4、明确公共部分产生收益，扣除合理成本以后属于业主共有

5、扩大了业主维权的途径，业主可以通过向有关部门投诉、法院起诉等途径维护自己的合法权利。

二、《民法典物权编》对物业管理行业影响

1、有利于促进物业服务企业自我管理

2、促进物业管理矛盾纠纷的防范化解

3、促进物业管理服务加快发展

三、对物业服务行业的建议

1、完善物业管理制度、改变经营理念、发挥资源竞争力潜能

2、提升物业公司服务标准，完善经营独立性

3、提高业主法律认识，正确行使自身权利

第三部分《民法典》物业服务合同

一、物业服务合同的主要内容

1、服务事项

2、服务质量

3、服务费用的标准和收取的办法

4、维修基金的使用

5、服务用房的管理和使用

6、服务期限

7、服务交接

二、物业服务合同效力

1、第三人订立的合同

2、物业服务转委托的规定

3、转委托给第三人

三、物业服务合同中的格式条款

1、遵循公平原则

2、格式条款无效情形

3、格式合同相关规则

四、物业服务企业的合同权利和义务

1、物业服务企业的一般义务

2、物业服务企业信息公示义务

3、物业服务企业的移交义务

五、业主缴纳物业费的合同义务

1、业主应当按照约定向物业服务人支付物业费

2、业主违反约定逾期交物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁

六、对业主合同任意解除权的限制

七、事实服务与不定期物业服务合同

第四部分《民法典》物业服务企业侵权责任

一、侵权行为的归责原则

1、过错责任原则

2、无过错责任原则

3、公平责任原则

二、物业服务企业作为自甘风险活动组织者的责任

三、物业服务企业作为安全保障义务人的责任

四、物业服务企业作为安全保障义务人的责任

五、物业服务企业向业主销售产品的责任

六、小区内机动车交通事故责任

七、物业服务企业员工从事高空作业致害责任

八、业主或者物业使用人饲养动物的损害责任

九、建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致害责任

十、不明抛掷物、坠落物致害责任

第五部分物业管理其他法律风险

一、典型案例探讨

二、物业企业的行政责任

三、物业企业的刑事责任

回顾总结答疑

课程时间：1-2天,6小时/天

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