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近年来，国内楼市行业背景下行，房地产进入深度调整，广告效果变弱，营销费用减少，赤膊上阵的分销应运而生，街头抢客巷战悄然打响，这种抢客的模式在沿海等文化旅游城市特别明显，尤其是海南省，全民地产营销模式几乎遍地皆是，大到开发商公司，小的街边卖菜阿姨，人人都是地产分销。
分销诞生之初，开发商惊喜这种全新、易考量、看上去能迅速帮助销售的营销工具。久而久之却发现变成了一颗自己要害部位的毒瘤，想拨而不能拔；成为自己不想喝而又不得不喝的毒酒，只能饮鸩止渴。
某城市街头的分销工作者（非正常拍摄）
1、分销成交占比最高达90%完全违背市场规律所谓地产分销即房地产开发商为了促进项目淡市销售，用总房价的2%—3%来奖励分销公司（二手房中介公司）或经纪人带客成交的一种新型营销手段。
有地产媒体曾在成都做过报道，针对分销市场的一项摸底调查显示，目前成都备录在案的个在售楼盘中，超过71%在做分销。单个项目分销成交占比最高可达90%，最低也有30.5%。在抽取的东、南、西、北四个方向的40个典型样本中，分销成交平均占比高达63%。
众所周知，一个项目在推盘过程中，往往会使用户外广告、平面宣传、网络平台、暖场活动等多种营销方式结合，尽管每种营销方式发挥的能量不一，带来的实际成交也不好评估。但无论如何，单项分销成交在总成交中的占比达到80%、90%肯定违背市场规律，也不合事实。
每个项目都会有自然到访客户、营销推广赢得的客户、老带新的关系客户，不一而足。而在分销产生后，这些客户却突然统统消失，转眼全部变成了渠道分销的客户。让开发商必须额外付出总房款2%—3%的成本，个中情由，不得不让人深思。
有人说“分销行业存在即合理，有市场就有需求”。如果分销为楼盘导来的的确是渠道客户，自然无可厚非。但问题关键是分销现实鱼龙混杂，存在大量客户买卖现象，各方利益纠缠，滋生大量腐败，极大地扰乱了市场。分销已经日益明显地成为房地产市场中的大毒瘤。
去年6月，广西防城港楼市火爆
街头街尾，客运站，动车站
几乎有人的地方就有地产分销的身影
（图：广西新闻频道）2、各方利益纠缠分销没你想象那么简单因为分销结佣方式是成交后结佣，所以一个房地产项目往往签有多家分销公司，少则四五家，多则十几家。加上每家分销公司整合7—8个团队，每个团队8个人左右，多人搅在一起。
更甚者这些已经签约的分销公司会再次下签其他公司，发展成树状分销网络。各种关系、各种利益交错，局面极度混乱。
为了获得佣金，各分销公司都使尽浑身解数，为楼盘争抢客人，甚至不时大打出手。分销公司之间因为抢客相互打架早已不是新闻，去年，小楼我曾在广西某沿海城市里碰到两起分销抢客的冲突事件。
由于分销这种无限放大的销售模式，导致各支分销团队的人员组合参差不齐，问题也紧随而来：给出的楼盘优惠报价不统一；随意向购房人承诺难兑现；相互之间使绊抢单等，给一些房地产项目形象也带来了极大危害。
一位受访的分销从业者表示，分销行业之所以鱼龙混杂、乱象丛生，主要源于低门槛和高利益的吸引。分销公司与项目签订分销合同，由分销人员将购房者带往售楼部。如果到访购房者最终签约成功，则按照总房款的2%—3%结佣，按照建设路板块平均房价计算，一个分销工作人员每售出一套房平均能拿到2万元（含分销公司提留）佣金。甚至个别普通行销人员每个月都可以拿到左右的提成。
若一个月内成交10套以上，提成还可增加0.5个百分点。由于分销行业奉行这些“低底薪，高提成”的激励政策，一些分销团队之间为了更高佣金，往往冲破底线，造成行业混乱，破坏市场秩序。
某城市街头的分销工作者（非正常拍摄）
3、分销大军多方混战黑幕令人瞠目结舌据悉，从海南火爆起来的地方分销模式，如今很多沿海各大新盘集中的区域都已成为渠道分销重灾区，分销人员分布车站、路口、各大楼盘门口，手持传单及展示牌，疯狂拉客到各大楼盘。当中有一位已经入行4年的一线分销人员，他道出了行业内许多不为人知的内幕，也解开了楼盘分销成交能占到总成交80%的秘密。
1黑幕一：买卖客户资料形成利益链条为了能提高到访量，冲刺业绩，分销公司往往会从一些机构手里购买看房者姓名电话，进行电话筛选，把有意向的购房者带往签约楼盘。不仅如此，分销公司之间还会相互勾结，互换客户资料，从而达成带客目标，造成售楼部“水客”充斥。
2黑幕二：勾结置业顾问内单外挂开发商很受伤分销公司在一个区域接手多家楼盘，拉客周旋自己代理的所有楼盘，资源同质化相当严重，难以形成有效转化。为了提高自身客户的转化率，分销公司不惜买通项目置业顾问，将本属于自然到访的客户变成分销客户，以获取本不属于自己的额外收入，再将这笔收入和置业顾问瓜分，滋生行业腐败。这也是为什么开发商“分销客户”占比能如此之高的重要原因。
3黑幕三：与行销人员暗中往来扩大资源牟取利益为确保利益最大化，分销公司往往会买通行销人员，将购房者“买”过来。一般行销人员的带客佣金为一组10—30元，而将客户“卖”给分销人员，所得“人头费”会比现在多得多。
4黑幕四：直接在售楼部里揽客更有甚者，会有胆大的分销人员直接在售楼部里勾兑购房者，通过某些手段和一定的利益交易让购房者主动变成自己的“分销客户”。还有就是把老业主、业主朋友也都统统变成分销客户。
而这样的事也发生在很多业内人士身上。一位资深房地产营销从业者曾表示，记得在某个黄金假期的期间自己陪丈母娘到东门某项目看房，就有分销明目张胆的跑来交易。称让该业内人士直接把电话和名字报给分销，如果最后成交，分销直接给这位业内人士元。
分销让开发商单套房源营销成本提高，尽管很多开发商也知道其中有猫腻，但因为目前分销成交占比都很高，有的甚至高达80%—90%。为了整个项目销售不受影响，没有开发商敢猛然放弃分销，因此变成自己“不想吃而又不得不吃的毒药”。
成都就有地产公司机构高层曾表示，要改变目前房地产被分销绑架的状况，“也许只有大家都不去用，让市场慢慢恢复正常，但真正要调整起来却非常难。”
目前的现实就像大家在电影院，如果都遵守秩序好好坐着观影，肯定向安无事。但一旦有坐在前面的部分搅局者站起来挡住了大家视线，后面的人也只得被迫跟着站起来观影。“本来都可以好好观影，结果却因为有人扰乱了秩序造成大家无谓的疲惫。”该机构负责人说。
也有开发商营销负责人表示，分销是房地产营销的重要补充，是利大于弊还是弊大于利关键在于如何使用。“就像你拿菜刀切菜就是工具，但要拿去行凶就会变成凶器。防止受制于分销，关键在于加强案场管理和客户甄别，如果的确是分销自己的渠道客户，当然该高佣金就高佣金，但如果真是和工作人员有交易或者案场截客。不但坚决打击，还要严惩不贷。”
但更多业内人士认为，方法大家都知道，问题的关键就在于分销客户与否实在难以甄别，就因为这没法甄别这从而给了分销作乱的空间，让各方一再隐忍，从而出现现在难以收拾的局面。
各种纠缠、监控盲区让很多看似理想的分销案场管理方法纷纷失效。所以也有业内人人觉得，分销病根不是怎么治的问题，而是到了不得不废的地步。
6、市场再艰难卖房也得操正步分销的核心类似物理里的“连通器原理”，其实客户还是那些客户，一个区域个个楼盘都采用了分销，不外乎就是把你的客户带给他，他的客户带给你。或者是把你的自然到访客户、广告客户变成你的“分销客户”，不过明白的开发商都知道肯定没有分销客户会转成自然到访客户。通常来说，目前的分销模式只是保持了这一边的水管和另一边的一样高，并没发生水新增的现象。
终究来说，分销都只是一种营销方式，目前而言还是一种问题百出的营销方式。但越来越多的开发商把它当成救命良药，不少楼盘都想把妙手回春都寄托在分销上，这绝对是一个很大的误区。
在当前的淡市环境下，要让购房者最后买单，最终还是得靠价格诚意和实实在在的产品来说话。分销费用不妨直接拿给购房者做优惠，用看得见的实惠促进有效下单率。或者不妨真正放到产品上去下功夫，让购房者欲罢不能。或许，这才是淡市营销的正途。毕竟在买方时代，只有客户认可才是王道。
今年来，这种地产分销的模式慢慢在梧州楼市内出现了，地产分销模式就好比一把双刃剑，运用的好就是一把利剑，运用不好的话就是对开发商、对购房者、对中介地产公司都是伤害。
目前梧州已经有个楼盘采用了地产分销的模式来带动提升楼盘的销量，相信近段时间，大家都留意到梧州越来越多的二手房中介公司，也开始向购房者转推广新房，而越来越少地向购房者推二手房了。
梧州地产分销的时代已经到来
未来相信会有越来越多的房开商
会采用这种分销模式
留言说说，你怎么看这种新型模式
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